x
מרכז המידע

מגלים את אמריקה - מדוע השקעה בנדל"ן בארה"ב קורצת למשקיעים?

השקעות נדל

השקעות נדל"ן בארה"ב היו עד לפני מספר שנים מנת חלקם הכמעט בלעדית של החברות הגדולות, ו/או של אנשי עסקים ממולחים, אשר היו להם היכולת והאמצעים לגוון את תיק ההשקעות שלהם, הרי שהיום אנו נמצאים בנקודת זמן מעניינת, בה גם הישראלי "הפשוט" מפנה כספי חסכון לשוק הנדל"ן האמריקאי והופך בין רגע לאיש העולם הגדול.

משרד רו"ח ויסקינד-ביטס המתמחה בהיבטי המיסוי הבינלאומי שבין ארה"ב וישראל עושה עבורכם סדר, מפרט את חמש הסיבות העיקריות לפריחת שוק הנדל"ן האמריקאי בקרב ישראלים ואיך גם אתם יכולים להתחיל להרוויח?

השקעות נדל"ן בארה"ב – הסיבות לדרישה הגבוהה

1- הסחרור הבלתי נפסק בשוק הנדל"ן הישראלי

נדמה כי מאז ימי המחאה החברתית של 2011 אין מהדורת חדשות או כתבה כלכלית שלא מזכירה את נושא "יוקר המחייה בישראל". ואם מדברים על יוקר המחייה בישראל, אז כמובן שחייבים להזכיר את האשם העיקרי – מחירי הדירות, שמרקיעים לשחקים וכך שוחקים את חלום הדירה למגורים של הזוגות הצעירים, וגם את התשואה למשקיעים מהשכרת הדירות אשר נעה בין 2% ל-4% במקרה הטוב (למרות שאין תלונות על התשואה מעליית הערך).

אז מה עושים במשרד האוצר על מנת להילחם בעליית המחירים ולעזור לאותם זוגות צעירים? כמובן, "מענישים" את משקיעי הנדל"ן בישראל – רובם המוחלט אנשים אחראים שעבדו קשה כל חייהם, חסכו, ורכשו נדל"ן כאפיק השקעה סולידי ויציב שיוכל להבטיח להם פנסיה ועתיד לילדים ולנכדים.

כמות שינויי החקיקה בתחום מיסוי הנדל"ן בישראל שמשרד האוצר ניסה ומנסה להעביר בכנסת בשנתיים-שלוש האחרונות על מנת לדכא את כדאיות ההשקעה בנדל"ן הינה חסרת תקדים, וכוללת בין היתר את העלאת מסי הרכישה, ביטול הפטור ממס שבח במכירת דירה כל ארבע שנים, וכעת הדובדבן שבקצפת, הניסיון להטיל מס נוסף בגין החזקת דירה שלישית.

השילוב שבין עליית מחירי הנדל"ן ושינויי החקיקה האגרסיביים יוצרים אווירה של חוסר ודאות סביב שוק הנדל"ן הישראלי. חוסר ודאות זה גורם מצד אחד לאלה אשר כבר מושקעים כיום בדירות בישראל לשקול שוב את המשך דרכם, שכן מי יודע איזה חוק יחוקקו מחר. ומצד שני, אלה אשר רוצים עכשיו להיכנס לעולם ההשקעות בנדל"ן (לרוב הצעירים שבחבורה) חוששים להיכנס לשוק הישראלי התזזיתי, או שלא יכולים כיוון שהינו יקר מדי, ומחפשים אפיקי השקעה אחרים.

 

השקעה בנדל״ן בארה״ב

שוק הנדל"ן הישראלי אינו יציב

2- נפילת שוק הנדל"ן האמריקאי 2007-2008

מי אמר שמחירי הנדל"ן לא יכולים לרדת? המשבר הכלכלי העולמי שהחל בשלהי 2007, הזכיר לכולנו שלא רק בבורסה יש בועות, וכי גם שוק הנדל"ן יכול להיות פגיע.

המשבר הכלכלי העולמי החל כתוצאה ישירה מנפילת שוק הנדל"ן האמריקאי. נפילה זו נבעה בעיקר מהעובדה שהבנקים בארה"ב נתנו משכנתאות מופרזות לאנשים שלא היו אמורים לקבל אותן, והכל תחת ההנחה כי "מחירי הנדל"ן לעולם לא יורדים". אנו ממליצים לכם בחום לראות את הסרט "מכונת הכסף – The Big Short" הממחיש את אווירת האופוריה של הבנקים וסוכני המשכנתאות בארה"ב לפני המשבר, דרך סיפורם המרתק של מספר משקיעים מבריקים שחזו את המשבר (ונחשבו בזמנו כמשוגעים), הימרו נגד הזרם והרוויחו בענק.

אולם בעולמנו אין ואקום, וכל נפילה של אחד מהווה הזדמנות לאחר. אותם לווים אשר קיבלו משכנתאות בקלות רבה מדי לא עמדו בתשלומי המשכנתא וחיפשו דרך מילוט החוצה – חלקם העדיפו פשוט לנטוש את הנכס ולהשאירו לבנק מאשר לשלם משכנתא ששווה יותר מערכו של הנכס. אחרים הגיעו להסכמים עם הבנק כי הנכס יימכר בשוק במחיר מופחת, Short-sale (כך לפחות הבנק יקבל משהו, יחסכו העלויות המשפטיות הכרוכות בעיקול הנכס והקרדיט של המוכרים לא יפגע כמו בהליך של עיקול).

התוצאה הישירה של כל אלה הייתה ירידה דרסטית במחירי הנדל"ן בארה"ב, בשווקים מסוימים ירידה של עד כ-70% מערך הנכסים טרם המשבר – נתון שכמובן יצר הזדמנות השקעה.

 

השקעות נדל״ן בארה״ב

המשבר הכלכלי הביא רבים לחפש אחר כסף

3- ריביות נמוכות ומחסור באפיקי השקעה אחרים

מעבר לקריסת מחירי הנדל"ן בארה"ב, אפקט מיידי נוסף של המשבר הכלכלי היה מחנק אשראי בשווקים. הבנקים, אשר רובם המוחלט היה חשוף לשוק המשכנתאות האמריקאי, מצאו את עצמם לפתע "עם המכנסיים למטה" – חלקם פשוט קרסו (עיין ערך Lehman Brothers ו-(Bear Stearns, ואחרים נזקקו לסיוע ממשרד האוצר האמריקאי שלמעשה לא נתן להם ליפול כיוון שהיו “Too big to fail”. המכה הקשה שחטפו הבנקים כתוצאה מהמשבר הכניסה אותם לעמדת מגננה שגרמה לפרק זמן מסוים להפסיק מתן ההלוואות לשווקים.

מחנק אשראי זה איים על כלל הכלכלה האמריקאית והעולמית – שכן כמעט כל פעילות עסקית מצריכה אשראי, וללא פעילות עסקית איתנה האבטלה עולה, וכשהאבטלה עולה המצב לא טוב…

"תרופת הפלא" של הבנק הפדרלי של ארה"ב (The Federal Reserve), ושל בנקים מרכזיים אחרים בעולם, על מנת לאושש את הכלכלה מהמשבר, הייתה הדפסת כסף מסיבית (אשר קראו לה כמובן בשם יפה יותר – Quantitative easing) מתוך כוונה להזרים בחזרה כסף לבנקים ושאלה יעבירו אותו הלאה לשווקים על ידי מתן הלוואות.

התוצאה של תהליך זה היא שמאז 2009 ועד דצמבר 2015 הריבית של הבנק המרכזי בארה"ב נקבעה על 0.25%, ומאז הועלתה בצעד "דרמטי" ל-0.5% – ריביות אפסיות במונחים היסטוריים. ריביות נמוכות אלה השפיעו ישירות על ריביות הבנקים המרכזיים במקומות אחרים בעולם, כולל ישראל, אשר ירדו גם כן.

סביבת ריביות נמוכה זו יצרה מגמה מעניינת – הכסף הפך פתאום זול, כלומר ניתן לקבל הלוואה מהבנק במחירים נמוכים. אך נותרה השאלה מה לעשות עם הכסף? העובדה שהריביות נמוכות אומרת בהכרח כי גם הריביות על פיקדונות בבנק נמוכות ולכן פשוט לא משתלם להחזיק את הכסף בבנק. וכך יצא שמי שרצה שכספו "יעבוד" החל לחפש אחר אפיקי השקעה אחרים.

כספים אלה הופנו בעיקר לשוק ההון, אשר עלה משמעותית מאז ימי 2007-2008 (לא דיברנו על זה, אך לא רק הנדל"ן בארה"ב קרס במשבר, אלא גם מדדי המניות), ולרכישות נדל"ן, אשר למשקיע הסולידי נתפס לרוב כאפיק השקעה יציב יותר.

אם נוסיף לנתונים אלה את העובדה ששוק הנדל"ן בארה"ב זול משמעותית לעומת שוק הנדל"ן הישראלי (דירה זולה בישראל עולה כ-500 אלף ₪, לעומת ארה"ב בה ניתן למצוא נכסים בעשרות אלפי דולרים), נוכל להבין מדוע כיום ישראלים רבים עם חסכון פנוי של 200 אלף ₪ ומעלה, או יכולת לקבל הלוואה מהבנק, פונים לעבר השקעות נדל"ן בארה"ב.

4- השקיפות והקלות בה מתבצעות השקעות נדל"ן בארה"ב

משנוצרה ההזדמנות, בדמות רמת מחירי נכסים נמוכה וסביבת ריביות נמוכה, נותר רק לנצל אותה ולמצוא את ההשקעות הנכונות.

אחד היתרונות הבולטים של שוק הנדל"ן האמריקאי ביחס לשווקים אחרים הוא השקיפות וכמות המידע שניתן לקבל בקלות יחסית באינטרנט (והכל באנגלית, עוד יתרון…). היום ניתן להשתמש באתרים כמו Zillow, Trulia, Realtor ולקבל מידע לגבי כמות בלתי נתפסת של נכסים בארה"ב, ליצור קשר ישירות עם ברוקרים בארה"ב, לשוטט בשכונה באמצעות google earth, ועוד.

בנוסף, לרוב העיריות בארה"ב יש אתר אינטרנט המפרסם נתונים עובדתיים לגבי כל נכס הנמצא באותה העיר, כולל לדוגמה: שטח הנכס, שווי מוערך לצורך חישוב מסי ארנונה, שמות בעלי הנכסים בהווה ובעבר, מועדי העברת בעלות, מחירים היסטוריים של הנכס ועוד.

מלבד קבלת נתונים ספציפיים לגבי כל נכס ונכס, ניתן אף למצוא באתרים כגון onboardnavigator נתונים דמוגרפיים לגבי כל שכונה ושכונה בארה"ב, הכוללים מידע מפורט אודות הכנסה ממוצעת, אחוז בעלי הדירות/שוכרים, חתך גילאי האוכלוסייה, רמת השכלה, אבטלה, פשיעה, חינוך וכו'.

מידע רב אודות מיסוי אמריקאי נגיש עבורכם ברשת, כמו גם אתר זה המספק לכם מידע רב אודות תחום המיסים בארה"ב ומאפשר לכם שקיפות רבה יותר בנוגע למיסוי נדל"ן בארה"ב. כך, שהלכה למעשה, המשקיע הישראלי עשוי לקבל מידע רב יותר לגבי נכס בארה"ב מאשר נכס בישראל, על אף המרחקים הגאוגרפיים בין שתי המדינות.

 

רואה חשבון אמריקאי

שקיפות וקלות הן שם המשחק

5- הרצון לקחת אחריות על העתיד הכלכלי

אפקט נוסף וחשוב לא פחות שנוצר בעקבות השיח הציבורי מאז ימי המחאה החברתית בישראל הוא ההבנה ההולכת וגוברת של אנשים רבים בארץ כי "אם אין אני לי מי לי". כלומר, מי שרוצה להגיע לעצמאות כלכלית צריך לדאוג לעצמו ולא לצפות מהממשלה, המעסיק או קרן הפנסיה שידאגו לו (זהירות ספוילר, הם לא ידאגו לכם…).

ישראלים רבים כבר הבינו כי השקעה בנדל"ן בארה"ב (או בכל מקום אחר לצורך העניין) מאפשרת יצירת אפיק הכנסה נוסף שיכול להוסיף יציבות לחוסנם הכלכלי במקביל להכנסה מהעבודה היומיומית, ואולי אף במקומה. כמות היזמים וקרנות ההשקעה הישראליות, אשר קמו בשנים האחרונות ומתמחים בהשקעות בנדל"ן בארה"ב הם הדוגמה הכי טובה לכך.

כפי שראינו, המידע, הכסף וההזדמנויות נמצאים שם בחוץ וכל מה שצריך לעשות כדי ליהנות מהם הוא קצת אומץ והרבה הכנה ושיעורי בית לפני ש"קופצים למים".

אנחנו במשרד רו"ח ויסקינד-ביטס הכולל צוות רואי חשבון מורשים בישראל ובארה"ב נשמח ללוות אתכם בדרככם אל עבר הגשמת עתידכם הכלכלי. אנו מבינים כי יחד עם הרצון להשקעה בנדל"ן בארה"ב ישנו גם החשש מן הלא נודע. אנחנו כאן על מנת לתת לכם את התמונה המלאה ולסייע לכם להבין את היבטי המס הכרוכים בהשקעות נדל"ן בארה"ב בכלל ובסוגיות מיסוי נדל"ן בארה"ב בפרט (כן, מה לעשות צריך לשלם מס כשמרוויחים כסף).

חכמים מאתנו כבר אמרו כי "המעז מנצח", אז צאו לדרככם והעזו, אנחנו נשמח להיות חלק מהצוות המנצח שלכם.

אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ מס, העושה זאת פועל על סמך שיקול דעתו בלבד. האמור לעיל מוגש כאינפורמציה בלבד. הכתוב באתר זה אינו מהווה יעוץ ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל נישום.

למידע וייעוץ מקצועי

למידע נוסף וייעוץ מקצועי >
למידע נוסף וייעוץ מקצועי X
השאירו פרטים ונשמח לחזור אליכם