צור קשר
073-7693688

x
מרכז המידע

מיסוי נדל"ן בארה"ב

מיסוי נדל''ן בארה''ב

מיסוי נדל"ן בארה"ב מבהיל משקיעים רבים, האם יש דברים בגו?

עבור מרבית המשקיעים אחת השאלות הראשונות שעולה בשלב בחינת כדאיות ההשקעה בנכסי נדל"ן בארה"ב הינה "כמה מס אני משלם?"

לצורך כך הכנו עבורך סקירת מס המסכמת את חובות הדיווח בישראל ובארה"ב עבור תושב ישראל המעוניין להשקיע בנדל"ן בארה"ב.

מיסוי הכנסות שכירות ורווח הון מנכסי נדל"ן בארה"ב

הערה חשובה! מדובר בסקירה כללית אודות סביבת המס בישראל ובארה"ב ואין לראות בה ייעוץ לפני ביצוע השקעה.

מזל טוב! החלטת לקחת את עתידך הכלכלי בידיים ולהשקיע בנכסי נדל"ן מניב בארה"ב.

בשלב הראשון, לפני שעולה שאלה המס, עליך להחליט האם ההשקעה כדאית עבורך? כלומר, האם בנסיבות הקיימות הכסף שלך יוכל להשיג תשואה עודפת במקום אחר?

במידה וענית על שאלה זו ב – "לא" תוכל להתקדם לשלב הבא ולשאול עצמך מה הנכס המתאים עבורך בהתאם למגבלות התקציב ורמת הסיכון שאתה מוכן לקחת בסוג השקעה כזה.

לאחר שעברת בהצלחה את שני השלבים הראשונים בתהליך והחלטת על סוג הנכס תוכל להמשיך הלאה, להבין יותר על מיסוי נדל"ן בארה"ב ולחשב מה סכום המס הצפוי על הכנסות מהשקעה בנדל"ן בארה"ב.

 

מדרגות מס בארה"ב

 

ראשית נעשה סדר במה שייך למי ומתי.

פקודת מס הכנסה, אמנת המס והקוד האמריקאי קובעות כי במקרה של הפקת הכנסה מנכסי נדל"ן בארה"ב זכות המיסוי הראשונית תהיה של המדינה בה מצוי נכס הנדל"ן, הווה אומר כי בהשקעת נדל"ן בארה"ב זכות המיסוי הראשונית הינה של ארה"ב וזכות המיסוי השיורית הינה של ישראל.

למה חשוב וכדאי להגיש דוח מס בארה"ב על הכנסות שכר דירה מנדל"ן?

באופן כללי הכנסות שכירות מנדל"ן בארה"ב בידי משקיעים זרים מסווגות ע"י הקוד האמריקאי כהכנסות FDAP (Fix, Determinable, Annual, or Periodical) עליהן חל מס בשיעור אחיד של 30% על ההכנסה ברוטו.

סיווג זה למעשה מחייב כל משקיע לדווח על הכנסתו משכ"ד בארה"ב שכן, ברירת המחדל הינה שחבות המס מחושבת על סכום ההכנסה ברוטו ולכן על כל הכנסה של משקיע בנדל"ן בארה"ב ישנה חבות מס ועליו לדווח על הכנסה זו ולשלם את המס בגינה.

מדובר בחבות מס גבוהה מאוד, האם ניתן להכיר בהוצאות שהיו לי ולשלם את המס רק על הרווח השנתי?

אחת הדרכים לעמוד בדרישות הדיווח ולשלם פחות מס בארה"ב הינה להתייחס להכנסה משכ"ד בארה"ב כאל

"(Effectively Connected Income (ECI", כלומר ההכנסה המופקת בארה"ב קשורה לעסק או מסחר שהמשקיע מבצע בארה"ב ולכן הוא זכאי לניכוי של כל ההוצאות הקשורות להפקת ההכנסה.

על מנת ליהנות מאפשרות זו יש לבצע הצהרה מסודרת בדוח המס המוגש לרשויות בארה"ב.

ביצעתי את הבחירה, מה השפעתה על חבות המס שלי בארה"ב?

לאחר שתבצע את הבחירה תוכל להכיר בכל ההוצאות שהוצאו לשם ייצור ההכנסה משכ"ד ולפחיתן מההכנסה החייבת, כך שתשלם מס על הרווח השנתי בלבד.

בעניין זה חשוב לציין כי תושב ישראל חייב בדיווח שנתי ובמס על הכנסתו מחו"ל גם במקרה בו ההכנסות התקבלו בחשבון בנק בארה"ב או הוחזקו עבורו ע"י חברת ניהול הנכסים והכסף לא נמשך לישראל.

מיסוי נדל"ן בארה"ב - מיסוי אמריקאי

מדרגות מיסים בארה"ב

מדרגות המס פדראלי בארה"ב החלות על הכנסות משכ"ד ומרווח הון:

לאחר חישוב הרווח לצרכי מס ניתן לחשב את חבות המס בארה"ב בהתאם למדרגות המס הפדראלי, להלן טבלה המסכמת את מדרגות המס לשנת 2016:

 

עבור נשואים/ות:


רווח הון – ז"א
הכנסה שנתית חייבת משכירות
Tax Rate Married Filing Separately Tax Rate
0% $1-$9,275 10%
0% $9,276-$37,650 15%
15% $37,651-$75,950 25%
15% $75,951-$115,725 28%
15% $115,726-$206,675 33%
15% $206,676-$233,475 35%
20% Over $233,475 39.6%

 

 

עבור רווקים/ות:


רווח הון – ז"א
הכנסה שנתית חייבת משכירות
Tax Rate Single Tax Rate
0% $1-$9,275 10%
0% $9,276-$37,650 15%
15% $37,651-$91,150 25%
15% $91,151-$189,300 28%
15% $189,301-$413,350 33%
15% $413,351-$415,050 35%
20% Over $415,050 39.6%

 

מדרגות מיסים - מיסוי נדל"ן בארה"ב

 

הערות לטבלה:

  • משקיע שאינו אזרח אמריקאי אינו יכול להגיש דוח משותף יחד עם בן/ת זוגו ולכן סטטוס מגיש הדוח יכול להיות יחיד – עבור מי שאינו נשוי או יחיד המגיש בנפרד – עבור מי שנשוי.
  • מדרגות מס רווח הון לז"א בארה"ב חלות על נכסים שהוחזקו לתקופת זמן ארוכה משנה, עבור נכסים שנמכרו בטווח זמן קצר משנה יחולו מדרגות מס זהות למדרגות המס על הכנסות משכירות.
  • כל משקיע זכאי לניכוי של $4,050 (2016) על הכנסתו החייבת לצרכי מס בארה"ב ולכן רק על הכנסה גבוהה מ – $4,050 תהיה חבות מס פדראלית בארה"ב.

 

מס מדינתי (State Tax):

בנוסף לתשלום מס פדראלי יש לדווח ולשלם מס גם במדינה בה נמצא הנכס. שיעורי המס המדינתי משתנים בין מדינה ולמדינה ונעים בין 0% לכ – 12%.

מיסוי הכנסות שכר דירה מחו"ל בישראל

בהתאם לסעיף 122א לפקודת מס הכנסה יחיד תושב ישראל רשאי לבחור באחד משני המסלולים למיסוי הכנסתו החייבת משכר דירה מחו"ל:

מסלול ברוטו – בהתאם למסלול זה יחול שיעור מס אחיד של 15% על הכנסתו ברוטו של הנישום. במקרה זה יוכל לנכות הנישום מהכנסתו החייבת הוצאות פחת בלבד.

מסלול נטו – בהתאם למסלול זה יוכל הנישום להכיר בכל ההוצאות הקשורות להפקת ההכנסה משכ"ד בארה"ב ולשלם מס על הכנסתו נטו משכ"ד בחו"ל תוך קבלת זיכוי מס בגין מס פדראלי ומס מדינתי ששולמו בארה"ב. שיעור המס על הכנסה במסלול זה יהיה שיעור המס השולי של הנישום, אך לא יפחת מ – 31%.

באפשרות הנישום לבחור בכל שנה במסלול האופטימלי עבורו ואין הגבלה על מעבר בין המסלולים.

מיסוי הכנסות רווח הון בישראל ממימוש נכס נדל"ן בארה"ב

בישראל, להבדיל מארה"ב, קיים שיעור מס אחיד של 25% על הכנסות מרווח הון ללא קשר למשך ההחזקה בנכס. לאחר המכירה יש לדווח על ההכנסה מרווח הון לפקיד השומה תוך 30 יום ולשלם את חבות המס הצפויה על מנת להימנע מקנסות.

 

מיסוי הכנסות נדל"ן - מיסים בארה"ב

 

כמה מילים לסיכום

מאחר והשקעה בארה"ב מערבת בתוכה ענייני מיסוי ובירוקרטיה בארה"ב ובישראל מומלץ להיעזר ברו"ח המכיר את דיני המס והבירוקרטיות בשתי המדינות, אשר יוכל לבצע עבורכם טיפול כולל תוך מינימום מאמץ מצידכם.

אנחנו במשרד רואי חשבון ויסקינד-ביטס מתמחים בטיפול במשקיעי נדל"ן בארה"ב, עבודתנו היא לספק לכם את התמונה המלאה על כל היבטי המס הכרוכים בהשקעתכם. אנו נעשה כל מאמץ על מנת לסייע לכם למקסם את השקעתכם ונלווה אתכם על מנת לספק לכם שקט נפשי מבירוקרטיה ומרשויות המס ולעבר הגשמת עתידכם הכלכלי.

 

 

אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ מס, העושה זאת פועל על סמך שיקול דעתו בלבד. האמור לעיל מוגש כאינפורמציה בלבד. הכתוב באתר זה אינו מהווה יעוץ ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל נישום.